최근 몇 년간 집값 폭등과 부동산 시장의 불안정한 흐름이 이어지면서 내 집 마련의 장벽은 한없이 높아졌다. 특히 새로운 시작을 꿈꾸는 청년과 신혼부부에게는 보금자리를 찾아 나서는 첫 발걸음조차 쉽지 않은 현실이다. 이에 정부는 시장 상황에 맞춰 때로는 규제를 때로는 완화를 통해 주택 시장의 안정화를 꾀하고 있다.

그 중에서도 가장 대표적인 부동산 정책은 ‘공공주택 정책’이다. ‘공공주택’이란 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택이다. 즉, 공적 자원을 투입해 보다 저렴한 금액으로 주택을 공급하는 주거복지 정책인 셈이다.

서민 주거 안정성 확보의 기틀이 되어 온 이 정책은, 본래 물량 공급 위주의 대규모 택지개발 방식이 주를 이루었으나, 시대가 변함에 따라 타깃층과 공급 유형을 달리하며 서민들의 도심 주거 수요를 최대한 충족하는 방향으로 변모하기도 했다. 그렇다면 공공주택 정책으로는 어떠한 것들이 있을까?

공공주택은 크게 ‘공공임대주택’과 ‘공공분양주택’으로 나뉜다.
먼저 공공임대주택은 ‘임대’ 또는 ‘임대 후 분양전환’을 목적으로 공급한다. 여기서 분양전환이란 공공주택사업자가, 사업자가 아닌 자에게 공공임대주택을 매각하는 것을 말한다. 또한, 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 ‘공공건설임대주택’과 직접 건설하지 않고 매매로 취득해 공급하는 ‘공공매입임대주택’으로 구분된다. 자세한 유형을 살펴보면 다음과 같다.

1. 영구임대주택: 50년 이상 또는 영구 임대를 목적으로 최저소득계층에게 공급하는 주택이며, 전용면적 49㎡ 이하로만 공급한다. 1989년부터 시행한 이후 1993년 잠시 중단되었다가 2009년에 재개되었다. 공급 주택의 소재지에 거주하는 자만 신청할 수 있고, 거주 기간이 길수록 배점이 높다.

2. 국민임대주택: 최대 30년 장기간 임대를 목적으로 저소득층에게 공급하는 주택이며, 첫 계약 후 2년마다 재계약을 한다. 전용면적은 85㎡이하, 특정 계층에 우선 공급하는 우선공급과 전용면적, 소득기준에 따라 공급하는 일반공급으로 구분된다. 1998년부터 시행했다.

3. 행복주택: 대학생, 사회초년생, 신혼부부, 노년층 등으로 대상을 한정해 공급하는 공공임대주택이다. 6년에서 최대 20년까지였던 임대기간이 최장 30년으로 변경되었다. 대규모 택지보다는 역세권, 소규모 유휴부지를 활용해 짓는다. 일반 계층에 공급하는 목적이기에 우선공급을 구분하지 않는다.

4. 장기전세주택: 전세 계약 방식으로 서울시민에게만 공급하는 주택으로, 최장 20년까지 거주할 수 있다. 다자녀가구에게 우선공급 한다.

5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간(5년 또는 10년) 임대한 후 분양전환 하는 주택.

6. 기존주택매입임대주택: 기존 주택을 매입하거나 전세를 얻어 국민기초생활보장 수급자 등 저소득층과 청년, 신혼부부에게 임대하는 주택.

7. 기존주택전세임대주택: 기존 주택을 임차하여 저소득 서민에게 다시 임대하는 공공임대주택.

8. 신혼희망타운: 단지 전체를 신혼부부만을 위해 건설하는 특화형 공공주택이다. 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 분양가를 책정해 공급한다. 소유권을 이전하는 분양형과 임대형으로 나뉜다. 혼인 기간 7년 이내, 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 또는 모집 공고일 기준 1년 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한 부모 가정이 기본 자격 요건이며, 세대 구성원 모두가 무주택자여야 신청할 수 있다.

9. 통합공공임대주택: 지금까지 등장한 공공임대주택 유형을 통합한 방식으로, 2022년 1월 처음 시작되었다. 가장 큰 변화로는, 유형별로 달랐던 소득 기준을 통일한다는 것. 그에 따라 입주 대상, 자격 등 입주 가능 여부를 파악하기 쉬워졌다. 뿐만 아니라 중위소득 입주 기준이 완화돼 이러한 주택 정책의 혜택을 더 필요로 하는 계층의 입주 기회가 커졌다는 점도 주목할 만하다. 최장 임대 기간은 30년이다. 공급 전용면적은 한국토지주택공사가 주택디자인혁신단을 주축으로 설정한 12개 평면(19, 24, 29, 34, 39, 44, 49, 55, 59, 66, 74, 84㎡)으로 구성한다.

Figure 1. 국토교통부와 LH가 운영하는 주거복지포털 ‘마이홈’ 홈페이지. 전국 공공임대주택의 입주자 모집공고와 주택정보를 한 눈에 볼 수 있다.

Figure 2. 서울주택공사에서 운영하는 서울주거포털 ‘서울주거상담’ 홈페이지. 자신의 상황에 맞는 주거복지 서비스 검색부터 집에 대한 다양한 고민과 문제에 대한 상담까지 가능하다.

공공분양주택의 경우 국가, 지자체, LH, SH, 경기주택도시공사 등이 주택도시기금을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 주택으로, 소유권이 수분양자에게 이전된다. 소득이 낮은 무주택 서민이거나 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자와 같이 정책적 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 시행한다. 주택을 공급하는 지역에 거주해야만 자격이 주어지며, 특별공급과 일반공급(우선공급, 잔여공급)으로 나뉜다.

현재 가장 적극적으로 추진 중인 공공분양주택 정책은 “뉴:홈”이다. 작년 10월 발표된 “공공주택 50만호 공급계획”의 정책브랜드로, 항후 15년간 50만 호의 공공주택을 공급하여 청년과 서민의 주거 안정을 도모하겠다는 것. 이러한 뉴:홈은 크게 세 가지 유형으로 나뉘는데, 총 25만 호, 가장 많은 비율을 차지하는 유형은 '나눔형'이다. 나눔형은 전용 모기지 지원을 통해 시세의 70% 이하로 처음부터 분양하고, 의무 거주 기간 5년 이후 공공에 환매할 경우 처분 손익의 약 70%를 귀속한다. 두 번째 유형은 '선택형'으로, 저렴한 월세로 6년간 우선 거주한 뒤, 분양 여부는 임대 종료 이후에 자유롭게 선택할 수 있다. 마지막 '일반형'은 기존 공공분양주택과 동일한 개념으로, 시세의 80% 수준으로 분양한다.

글 / 김소원 | 건축저널 『C3KOREA』 기자

* 참고 : 공공임대주택 관련 사이트

SH서울주택도시공사 i-sh.co.kr

인천도시공사 idtc.co.kr

대전도시공사 dcco.kr

경기주택도시공사 gh.or.kr

충북개발공사 cbdc.co.kr

경상북도개발공사 gbdc.co.kr

충남개발공사 cndc.kr

광주도시공사 gmcc.co.kr

전북개발공사 jbdc.co.kr

대구도시공사 duco.or.kr

울산도시공사 umca.co.kr

전남개발공사 jndc.co.kr

제주특별자치도개발공사 jpdc.co.kr

경남개발공사gndc.co.kr

BMC부산도시공사 bmc.busan.kr

전국 한국토지주택공사(LH) lh.or.kr